楼市延续去年量价齐升态势,调控再度加码 返 回

楼市延续去年量价齐升态势,调控再度加码

——20131月暨深圳市房地产政策分析报告

2013225

报告要点:

        去年宏观经济总体平稳,年初宏观经济温和复苏。2012年我国GDP全年增长7.8%,国民经济总体平稳,经济结构调整取得积极进展。1月宏观经济数据显示我国宏观经济温和回升:PMI连续4月保持在50%以上;信贷规模大幅增长;进出口贸易大幅增长。

        1月货币信贷大幅增长,中长期贷款占比回升。人民币贷款出现大幅度上升,一方面与宏观调控有关,另一方面是因为经济的企稳回升带动了信贷需求的增长。中长期贷款占比提高,显示实体经济融资需求开始回升。

        全国70大中城市1月住宅均价普涨,其中北上广深一线城市涨幅尤为突出,重点城市楼市成交量同比大幅增长。

中央地方加码楼市调控。针对楼市的持续升温,各地政府在1月底的两会中强调将继续加强房地产市场调控,多地收紧公积金住房贷款政策。同时,“新国五条”的出台也预示着楼市调控的加码。

宏观经济回升支持房价局部上涨,全国房价总体趋稳仍有基础。国务院出台新国五条,已基本明确2013年楼市调控从严的基调。但从内容上看,并无新政策出台,其实际效应还有待政策落地。

一、宏观经济与房地产市场运行概况

去年宏观经济整体平稳,年初宏观经济温和复苏。据国家统计局2012年统计公报数据,2012年我国实现GDP51.93万亿元,全年增长7.8%,国民经济总体平稳,快于世界主要国家或地区;从结构上看,最终消费和资本形成对经济增长的贡献率分别为51.8%50.4%,内需仍是经济增长的主要动力,且消费贡献率比投资高1.4个百分点,可见经济结构调整取得积极进展。20131月,中国制造业PMI50.4,尽管较去年12月回落0.2,但仍连续4个月位于荣枯线以上,反映经济走势平稳,处于温和复苏阶段:本月新订单指数上升,表明需求进一步巩固,供需关系改善;原材料库存指数上升反映企业信心增强。贸易方面,今年1月进出口总额2.17万亿元人民币,同比增长26.7%,其中出口1.18万亿元人民币,同比增长25%;进口0.99万亿元人民币,同比增长28.8%;顺差1823.1亿元人民币,扩大7.7%1月的贸易大幅增长受春节长假影响较大,多数企业抢在节前完成订单一定程度上放大了1月贸易规模。当前国际金融危机、欧洲危机的发展态势仍然复杂,世界经济复苏明显减速,但我国对新兴经济体出口有较快增长,综合正面负面因素,预计2013年我国贸易形势仍然严峻,进出口将在低位运行。

1月份社会融资规模和新增贷款大幅增长,中长期贷款占比回升。1月末,M2值同比增长15.9%,比上月末高2.1%,这表明当前货币政策环境相对宽松,市场对未来流动性充裕预期乐观,经济基本面回升基础得到进一步支撑;M1同比增长15.3%,比上月末高8.1%;社会融资规模为2.54万亿元,比上年同期多1.56万亿元,增159%;其中,人民币贷款增加1.07万亿元,同比多增3340亿元,排除季节性因素的影响(去年春节在1月),数据同比出现大幅度上升,一方面与宏观调控有关,另一方面是因为经济的企稳回升带动了信贷需求的增长。新增贷款中,住户贷款增加4714亿元,其中,短期贷款增加2031亿元,中长期贷款增加2683亿元,非金融企业级其他部门贷款增加5986亿元,其中,短期贷款增加2935亿元,中长期贷款增加3098亿元,票据融资减少335亿元。中长期贷款新增5781亿元,占新增贷款总量的54%,较去年平均水平显著提高,显示实体经济融资需求开始回升。

170大中城市住宅均价普涨,其中一线城市尤为突出,重点城市楼市成交量同比大幅增长。170大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市再次超过七成,广州和深圳连续3个月环比上涨,且涨幅扩大。其中上涨城市有53个,价格下降城市10个,持平7个,在环比价格上涨的城市中,涨幅未超过2.2%,在同比价格上涨的城市中,涨幅均未超过4.7%。从去年11月至今,70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的一直保持在53个以上,占到统计城市总数的3/4,且无论是环比还是同比,涨幅均成扩大趋势,这在北上广深这四个城市里表现尤为明显。与此同时,1月重点城市楼市成交量同比大幅增长。统计数据显示,1月一线城市和典型二三线城市商品住宅市场成交量环比上月有所放缓,但同比大幅增长。具体来看,一线城市中上海、深圳、广州成交量同比涨幅为150%-356%,北京则高达803%。典型二线城市也呈现相同态势,成交量环比12月下降16.79%,但与2012年同期相比增长223%

二、房地产政策分析

1、楼市持续升温,中央加码楼市调控

延续去年年底楼市回暖态势,2013年年初中国楼市继续升温。1月份百城住宅均价9812/平方米,环比上涨1%,同比上涨1.2%,连续环比上涨8个月,同比上涨2个月。近期全国房价持续上涨的原因,一是延续去年四季度以来的楼市回暖趋势,刚性需求和改善性需求持续释放,加之去年开发商提前完成年度销售计划,减小降价推盘力度,共同推高房价;二是年底至今的政策“空白期”、调控疲劳期进一步强化了市场看涨预期,更加刺激购房者“买涨情绪。

针对楼市的持续升温,各地政府在1月底的两会中强调落实房地产调控政策,继续坚持房地产调控政策不放松,严格执行住房限购政策。其中,一线城市北上广深释放出较为严厉的信号,楼市调控或加码;二三线城市则提出需继续落实楼市调控政策,促进房地产市场稳定健康的发展。地方政府部门在两会期间的表态往往可奠定全年的政策基调,值得注意的是,京沪深在针对楼市调控政策基调的表态中,均使用了“严格”字眼,广州虽未做出上述表态,但强调“坚决”。

220日,国务院召开常务会议并发布“新国五条”,收紧和坚持原有调控政策,新出台的政策透露出未来中国楼市在一定时期内或将出现限购与房产税两者并行并重的趋势。对于限购政策,新政策的出台意味着以往部分地方政府对于限购政策的“明紧暗松”将再难持续,将统一按照限购政策执行,同时“新国五条”的出台也意味着更大范围的城市将列入限购名单。对于房产税的扩容,新政策也明确提出要扩大个人住房房产税改革试点范围。

2、多地公积金政策收紧,地方调控加码

1月份以来,昆山、东莞、金华等城市先后出台了下调住房公积金贷款额度的通知,昆山市将原规定“借款职工在申请之月前必须连续按期足额缴存公积金六个月以上”调整为“申请贷款前必须连续按期足额缴存12个月以上”,提高了申请门槛;东莞市和金华市则收紧了公积金贷款额度。这些举措与去年下半年30多个城市纷纷松绑公积金政策形成反差,虽然目前尚无法证实部分地市收紧公积金贷款政策与房地产调控有关,但这有可能成为全国两会前后楼市调控加码的重要信号。

三、房地产政策趋势分析

1、宏观经济回升支持房价局部上涨,全国房价总体趋稳仍有基础

从经济基本面来看,当前我国经济内外需逐步改善、货币供应进一步增长和通胀回升,均成为支持房价进一步上涨的直接动力。全国房价数据明显呈现出结构性上涨特点,主要是一、二线城市的市场出现反弹,随着城市化率的进一步提高和城镇化的进一步推进,人口和资源的集中将继续推升一、二线城市房价。

从政策方面来看,央行2012年四季度货币政策执行报告将未来管理通胀预期目标提升为控制通胀目标,并对城镇化建设投资做了简单分析,提出落实差别化信贷政策,坚决抑制投资投机性需求。此外,中央新国五条的出台也表明未来政府将进一步提高调控的执行力度和效率,并推进房产税扩容,而保障房的大规模建设和竣工也将在一定程度上缓解住房供需紧张关系。

综合来看,2013年全国(尤其是一、二线城市)房价调控仍将面临较大压力,但是只要限购政策不放开,投资投机性需求被有效挤出市场,房价总体趋稳仍有基础。

2、货币政策前松后紧、调控加码,实际效应有赖政策落地

根据央行2012年货币政策执行报告的分析及近期物价反弹的趋势,2013年货币政策将以稳健为主,全年呈现前松后紧,优先稳定增长,同时控制通胀。

国务院新国五条的出台已经基本表明2013年楼市政策将继续从严,但就目前来看仍然是以稳定预期为主,内容上并未出台新的政策。对于房地产调控政策的实际效应仍有待观察,看限购执行、房产税扩容等政策何时落地。

 

 

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