市场分析_2012年第7期_深圳市房地产市场分析报告(2012年5月报) 返 回

深圳市房地产市场分析报告

——20125月份

报告要点:

5月份全市新建商品住房成交“量价齐升”

新房成交量在4月短暂回调后5月继续上涨,创20112月份以来单月最高成交水平,回到调控前的水平:5月份全市新房销售面积35万平方米,环比上涨44%,同比增长83%。1-5月份累计销售面积为117.2万平方米,比去年同期微跌1.3%,前5月成交基本回到全年同期水平。

新房成交均价时隔6个月后再次上涨到18000/平方米之上:5月份全市新房加权均价为18500元/平方米,环比上涨7.7%,同比上涨7.6%。1-5月份累计住宅加权平均价格为17431元/平方米,同比下跌8.1%。

二手住房成交连续4个月上升,但仅相当于去年同期的50%,缩量态势继续:5月份全市二手住房成交量达到39.3万平方米,环比上升21.8%。1-5月累计成交122.8万平方米,同比去年下降58.4%。

一线城市成交量整体回升,价格基本持平:5月份一线城市平均成交量环比上升37%,基本回到调控前水平,但成交均价与上月基本持平。

5月份百城住宅均价连续第9个月环比下跌,连续第2个月同比下跌。

多因素促5月份成交量回升:一是4月下旬以来,各地纷纷出现政策微调,降低购房成本,并提升市场预期,促成交量回升;二是存准率下调,信贷市场趋于宽松,房地产行业受益,推动销售增加;三是限购政策一年之后,满足购房资格的非户籍购房者增加。

经济增速继续下滑并有加速的趋势,限购、限贷为主的调控政策底线不变,房地产开发投资额下降、企业土地购置负增长、房企库存高居不下等先行指标的走势表明,房地产市场并没有出现真正的回暖迹象,仍处在正常的调整阶段。

上市房企财报显示,2011年和2012第一季度上市房企效益整体下滑,并且业绩分化进一步加剧

一、市场信息

15月份商品住房批准预售规模环比有所回落,1-5月累计同比增长达到5%

5月份,全市商品房批准预售面积达到43.4万平方米,低于4月份62.1万平方米的水平,但略高于今年前三个月43.1万平方米的规模,同比2011年5月的29.7万平方米的水平增长了46.5%。

5月份,全市商品住宅批准预售规模环比回落,预售面积比4月份环比下跌了43%,但同比2011年5月的28.6万平方米的水平增长了2.2%。

1-5月份,全市商品房批准预售148.6万平方米,同比增长25.3%;全市商品住房批准预售117.2万平方米,同比增长5.1%。

25月新建商品住房销售面积创20112月份以来的最高水平,环比增长超过40%1-5月累计同比微跌1.3%

5月份,全市新建商品房成交面积37.9万平方米,环比增长41.4%。1-5月份新建商品房成交127万平方米,同比略降4%。

5月份,全市新建商品住房销售面积35万平方米,环比上涨44%,同比去年5月增长83%。1-5月份全市新建商品住房累计销售面积为117.2万平方米,比去年同期微跌1.3%,显著低于1-4月份17.5%累计同比跌幅。尽管依旧延续去年以来同比调整的态势,但跌幅不断缩小,目前已接近去年同期成交水平。

从新建商品住宅的户型结构来看,小户型依然是成交主体,而且其成交比重与4月份有所回升。3月份,90平米以下小户型商品住宅成交面积和套数分别为26.31万平方米和3417套,分别占总销售面积的75.1%和总销售套数的84.8%,均高于4月份;90-144平米中等户型为5.12万平方米(占总销售面积的14.6%)、413套(占总销售套数的10.2%);144平米以上大户型销售面积3.58万平方米(10.2%)、201套(5.0%)。由于4月份小户型成交量占比回升,中等户型和大户型的成交量占比均比4月份下降。

从地区结构来看,5月份的新建商品房销量依然在宝安、龙岗和南山三个区,新建商品房和商品住宅销售面积分别占全市的94.4%和95.5%。宝安区商品房销售面积19.51万平方米,住宅销售面积18.84万平方米;龙岗区商品房销售面积12.05万平方米,住宅10.74万平米;南山区商品房销售面积3.87万平方米,住宅4.24万平方米。

35月份本市新建商品住房加权平均价格回到18000/平方米的水平,环比上涨7.7%1-5月累计平均价格同比下降8.1%

5月份,全市新建商品住房加权平均价格为18500元/平方米,环比上涨7.7%,同比上涨7.6%,结束了去年12月份以来连续5个月保持在17000元/平方米左右的状况,回到18000元/平方米的水平。

1-5月份,全市累计住房加权平均价格为17431元/平方米,比去年同期的19862元/平方米下跌了8.1%。

根据国家统计局最新公布的70个大中城市房屋销售价格指数,深圳市的新建商品住宅价格指数环比值自2011年9月后一直小于100,处于环比连续下跌态势。今年4月份的环比跌幅为0.4%,跌幅比上月降低0.2个百分点;同比指数显示比上年同期下降1.7个百分点。

按户型划分,5月份,90平方米以内、90~144平方米之间和144平方米以上新建商品住房均价分别为17837元/平方米、17263元/平方米和23518元/平方米。三种户型价格同比和环比均有所回升,其中,大户型环比上升了42.6%,这是由于4月份大户型价格较低。

从地区结构看,5月份,原关内除南山区外,其它三个区的销售均价均环比下跌,南山、宝安和龙岗区的均价环比上升,其中宝安区上涨幅度最大,环比上升了20.4%。

45月二手住房成交面积环比上升21.8%,连续5个月环比上升,但同比下降32.6%1-5月份累计成交面积同比下跌58.4%

5月份,全市二手住房成交量达到39.3万平方米,成交面积延续今年以来不断上升的趋势,5月份环比4月上升21.8%,但是同比去年同期下降了32.6%。1-5月累计成交122.8万平方米,同比去年下降58.4%。虽然今年二手房成交量逐月回升,但是与去年同期相比还是明显下降。

54月份,二手住房价格指数同比连续3月下跌,环比持平

根据国家统计局公布的70个大中城市房屋销售价格指数,今年4月份,深圳市的二手住宅价格指数同比值为97.7,持续2月份以来同比下跌的趋势;4月指数环比值为100,与3月份持平。

二、深圳与其他一线城市比较

15月份四个一线城市成交量均出现明显回升,单月成交量回到调控前水平

根据中国指数研究院公布的调查数据,5月份,北京、上海、深圳、广州4个一线城市住宅成交量都比4月份环比大幅上升,分别环比上升了36.02%、22.17%、38.39%、52.06%。

价格方面,四个城市的调查数据显示样本均价都与4月份基本持平,价格基本稳定,变化幅度最大的上海也只下跌了0.96%。

24月份,一线城市新建商品住宅价格指数均环比下跌,深圳下跌0.4%为最大跌幅

根据国家统计局公布的70个大中城市房屋销售价格指数,一线城市商品住宅价格指数继续呈现环比下降的趋势。今年4月份北上广深的价格环比分别下降0.2%、0.2%、0.2%和0.4%。

三、市场分析

1、各地纷纷出现政策微调,降低购房成本,并提升了房地产市场预期,促进成交量回升

4月份宏观数据显示经济增速仍在下滑,经济施压,各地纷纷出现政策微调。4月下旬,住建部等相关部门将针对居民购买首套住房的优惠政策常态化、制度化,研究新一轮刺激楼市“刚需”入市的政策储备,一旦房地产投资增速下降过快,就可能有储备政策推出。虽然该政策目前并没有实施,但是该传闻传达了一个“政策可能放松”的信号。在这一背景下,部分地方政府就密集出台了一系列刺激“刚需”的地方性政策,例如4月下旬武汉、南昌、郑州、呼和浩特、信阳、蚌埠、克拉玛依等多个等部分二三线城市上调公积金贷款额度;而5月上旬扬州推出了“购房补贴”政策,辽宁营口5000万元补贴公务员购买商品房。

尽管刺激“刚需”透露的更多的是地方政府的“托市”意图,但并未补之前屡屡被叫停的后尘。例如对于“扬州新政”,该政策并未像之前部分市场人士预计的那样“被迅速叫停”。

政策微调一方面降低了购置成本和首次置业人群购房负担,另一方面提升了市场预期,原本持币待购的人群开始入市,部分早期持观望态度的购房者担心政策松动,成交量呈现回升态势。

2、存款准备金率下调,信贷市场趋于宽松,房地产行业受益,推动销售增加

受到宏观经济下滑的影响,5月18日,央行下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。在实施该政策之后的一周(5月21日-27日),多数城市周成交量环比上升幅度明显。在一线城市中,北京。上海、深圳周成交量分别比上一周环比上涨12.8%、6.7%和41.1%。信贷市场趋于宽松,房地产行业受益,推动了成交量的回升。

3、限购政策一年之后,满足购房资格的非户籍购房者增加

2011年4、5月份,各地限购政策纷纷开始实施,其中对于“非户籍居民必须连续缴纳社保满一年才能获得购买很多一套住房”的限制,使得当时很多非户籍人群购房受限。到今年5月份,非户籍人群连续缴纳社保满一年,满足购房资格的非户籍购房者增多,增加了购房人群数量,这是刺激住房销售增长的原因之一。

4、限购、限贷底线不变,宏观经济走弱,房地产开发投资下降、土地购置面积负增长、房企库存高居不下等因素表明市场仍处在调整时期,“回暖说”言之尚早

房地产开发投资方面,今年以来,全国房地产开发投资完成额同比增幅下降明显。1-4月份,全国房地产开发投资15835亿元,同比增长只增长了18.7%,增速比1-3月份回落4.8个百分点。住宅投资10818亿元,同比增速只有13.9%,增速回落5.1个百分点。房地产投资延续了今年以来不断增幅不断下跌的趋势。

1-4月份,房地产开发企业房屋施工面积427187万平方米,增速比1-3月份回落3.8个百分点;其中,住宅施工面积321373万平方米,增长18.8%。房屋新开工面积54468万平方米,下降4.2%;住宅新开工面积40606万平方米,下降7.9%。房屋竣工面积22296万平方米,增速回落9.1个百分点。

房地产开发投资拖累固定资产投资,进而拖累经济增长在4月份披露的经济数据中全面显现。

房地产开发企业土地购置方面,今年以来,全国土地累计购置面积出现连续负增长,而且截止到4月份,其同比下降幅度不断扩大。1-4月份,房地产开发企业土地购置面积为9657.32万平方米,同比下滑了19.3%,降幅比1-3月份扩大15.4个百分点,创下了2009年9月以来的最大跌幅。土地成交价款1826亿元,下降13.7%。

上市房企库存方面,截至2011年末,A股市场已披露信息的125家房地产开发与管理企业的存货总量已经达到了1.23万亿元,同比2010年的0.86万亿元增长了43.02%。2012年一季度,123家上市房企累计存货值为1.24万亿元,比去年同期增长3.25%。由于存货量上升速度较快,上市房企的存货周转率下降明显,2012年第一季度为0.032次/年,比去年同期的0.041次/年下降了21.95%。

房地产开发投资额、房地产开发企业土地购置面积和房企库存等指标都可以看做房地产市场的先行指标。从这三项指标的走势来看,由于开发商库存量高居不下,而房地产投开发资放缓,目前开发商仍处在消化库存阶段。这些迹象表明,房地产市场并没有出现真正的回暖迹象,仍处在正常的调整阶段。

四、市场动态

14月份宏观数据显示经济增速下滑,

国家统计局5月11日公布的数据显示,4月份,规模以上工业增加值同比增长9.3%,较上月下降2.6个百分点,处于2009年6月份以来的最低水平;环比增速也大幅下降,当月环比仅增长0.35%。4月份内外需增速均明显下滑,造成4月份社会总需求增速下降约2个百分点。

1-4月份,全国规模以上工业企业实现利润14525亿元,同比下降1.6%。4月当月实现利润4076亿元,同比下降2.2%。

25月份百城住宅价格指数显示环比、同比再次双降

中指院报道,根据百城价格指数,5月份百城住宅均价为8684元/平方米,环比下跌0.31%,环比跌幅与上持平;其中环比上涨的城市有26个,73个城市环比下跌,1个城市环比持平。同比下跌1.53%,比上月扩大0.82个百分点,其中40个城市同比上涨,60个城市同比下跌。百城房价指数显示住宅均价连续第9个月环比下跌,连续第2个月同比下跌。

十大城市住宅均价为15314元/平方米,环比下跌0.50%,同比下跌3.20%,连续第5个月同比下跌,而且跌幅进一步扩大。

32012年全国住房用地计划增逾20%,为前5年年均供应量两倍

据《财经网》报道,国土资源部2012年全国住房用地供应计划公告显示,今年全国住房用地计划供应17.26万公顷,比2011年全国住房用地计划实际落实量增加21.3%。2012年,全国计划供应保障性安居工程用地和中小套型商品房用地13.68万公顷,占全国住房用地供应计划的79.3%。计划供应保障性安居工程用地5.01万公顷,占住房用地供应计划的29.1%,超过2011年1000万套保障性安居工程用地实际落实量(4.81万公顷),能够落实2012年“新开工700万套以上”保障性安居工程用地“应保尽保”目标任务。

4、深圳启动土地改革试点

酝酿两年的《深圳市土地管理制度改革总体方案》(下称《改革方案》)3月底已获得国土资源部和广东省政府的联合批复。5月25日,深圳将召开土地管理制度改革工作会议和改革试点启动仪式。此次土地改革亮点是产权制度创新,包括土地产权制度改革和土地二次开发利用机制创新,调控手段围绕土地用途管制制度改革和土地有偿使用制度改革两大重点。

根据《改革方案》,深圳将以“产权明晰、市场配置、节约集约、科学调控”为土地管理制度改革原则,先行先试,建立高度城市化地区土地利用和管理新模式,推动土地资源配置市场化、土地利用高效化和土地管理的法制化。

52011年和2012第一季度年(季)报显示,上市房企效益整体下滑,业绩分化进一步家居

2011年,上市房企整体的销售净利率和营业利润率分别为15.25%和20.06%,比去年分别下降了0.38%和0.53%。2012年第一季度,销售净利率和营业利润率分别为14.26%和18.97%,比去年同期分别下降了0.77%和1.21%。

上市房企业绩整体出现下滑的状况,于此同时,上市房企业绩分化也比较明显。据统计,2011年有32家公司的净利润同比增速超过了50%,但业绩同比下滑的公司比例也超过了50%。2012年第一季度,业绩分化进一步加剧,共有27家房企在第一季度的业绩同比增速超过了50%,比2011年少了5家,而且18家房企的业绩同比增长超过了100%,但80多家的房企的业绩同比增速下滑。

6、房企拿地青睐二三线城市

今年土地市场表现低迷,据统计,一季度全国百城住宅和商住用地成交量为4236万平方米,同比下降40%;住宅和商住用地出让金为1446亿元,同比下跌51%。据《中国证券报》报道,4月份以来,上市公司的拿地积极性开始缓慢回升,从房企拿地情况来看,二三线城市仍是成交热点。相比之下,北京等一线城市土地成交情况仍未明显改观,房企在一线城市拿地仍较谨慎。据统计,以北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、南京、杭州、苏州、武汉、长春、长沙为代表的13个城市2012年土地出让金锐减。截至5月下旬,13个城市合计土地出让金为1292.3亿元,同比2011年前5月的2204.2亿元下降了41%。

7、万科5月销售额超100亿,均价突破万元,但保持今年以来连续5个月同比下跌的趋势

万科近日发布数据称,5月公司实现销售面积102.5万平方米,销售金额107.2 亿元,环比暴涨44.09%。1-5月累计实现销售面积480.1万平方米,销售金额492.2 亿元。价格方面,5月份销售均价为10458.53元/平方米,而4月份只有9700元/平方米。从1到5月份,万科销售均价连续第5月到保持同比下跌趋势。

 

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