保障房与商业地产投资变“火车头”(2012年1-5月深圳市房地产投资分析) 返 回

保障房与商业地产投资变“火车头”

——20121-5月深圳市房地产投资分析

报告要点:

深圳市1-5个月房地产投资逆势而行,取得较快发展,房地产投资增速显著高于20102011年同期增速水平:1-5月份房地产累计投资215.87亿元,同比增长26.8%,比去年1-5月累计同比增速高出22.6个百分点。

保障房开工和商业地产投资拉动全市房地产投资总额。

前两年安排筹建的保障房用地和套数大幅攀升,而今年刚好处在开工建设时期,保障房投资大幅提高:2009-2011年,全市落实保障性住房用地实现连年快速增长,实际落实保障性住房用地分别为30公顷、60.2公顷、79.5公顷。而实际供应商品住房用地连年下降,三年分别为186.9公顷、98.1公顷、33.6公顷。落实保障性住房用地占总用地比重大幅上升,三年分别为13.8%、38.0%、70.3%。

用于办公楼和商业用房的商服用地在前两年大量投放,今年新开工和在建商业性地产增多,拉动房地产投资总额:商服和商住综合用地总和在2010和2011年分别达到93.26和124.75万平方米,分别比上年增长了471%和34%。

库存压力和拿地数量都表明开发商对商业住宅投资的积极性较低:存货方面,2012年一季度,123家上市房企累计存货值为1.24万亿,比去年同期增长3.25%。今年前5个月,深圳全市住宅用地和商住综合用地成交面积都为0,商服用地前5个月的成交面积也只有2.01万平方米,同比前两年都明显下降。

一、全市房地产投资增长加快

今年以来,在全国房地产投资增速下滑的局面下,深圳全市房地产投资逆势而行,取得了较快的发展。

5月份,全市房地产投资为55.32亿元,同比增长25.5%,比去年5月份同比增速高出20.6个百分点。1-5月份房地产累计投资215.87亿元,同比增长26.8%,比去年1-5月累计同比增速高出22.6个百分点。

从近4年的情况来看,在前5月份,今年房地产投资额度显著上升。2012年前5个月的同比增速显著高于2011年和2010年同期的增速。以1-5月房地产累计投资同比增速为例,2010、2011年的分别同比增加12.3%、4.2%,但是2012年为26.8%,显著高于前两年的增速水平。

二、保障房开工和商业地产投资是主因

1、大量保障房开工拉动房地产投资增速

近几年,深圳市加大了保障房建设力度。2009-2011年,全市落实保障性住房用地实现连年快速增长。2009年,全市实际落实保障性住房用地30公顷,安排筹集建设保障性住房2.57万套;2010年,实际落实保障性住房用地60.2公顷,安排建设筹集保障性住房5万套;2011年,实际落实保障性住房用地79.5公顷,完成建设筹集保障性住房7.6万套。

保障房筹建用地增加的同时,商品住房筹建用地数量却在下降。2009年,计划新供应商品住房用地110公顷,实际出让商品住房用地186.9公顷;在2010年,计划新供应商品住房用地60公顷,实际供应商品住房用地下降到98.1公顷。2011年计划计划新供应商品住房用地30公顷,实际供应商品住房用地进一步下降到33.6公顷。

保障房用地面积占总用地面积的比重从2009年开始不断攀升,2009-2010年占比分别为13.8%、38.0%和70.3%。

在住房用地批准使用之后,其建设期通常会往后推迟1到2年。据此,随着2010和2011年安排的大量保障房建设用地,其建设期正好在今年。为此,大量保障房的开工拉动了今年的房地产投资增速。

2、前两年商服用地大量投放增加了今年的商业性地产投资

2010年和2011年,深圳市商业地产土地成交量大幅上升,2010年,全市商服用地成交面积达到93.26万平方米,而2009年只有7.24万平方米,增长了近12倍。商服和商住综合用地总和在2010和2011年分别达到93.26和124.75万平方米,分别比上年增长了471%和34%。

与商业用地相比,住宅用地保持比较平稳的态势,而且在2011年住宅用地成交量只有35.09万平方米,同比下降42%。

由于商业用地在前两年的大量成交,今年商业地产开工数量也随之上升,但住房用地成交量并没有明显增加,前两年商业地产土地大量投放增加了今年的商业地产投资,从而带动了今年房地产投资总量的增加。

今年前5月全市办公楼和商业用房新开工面积也恰好反映了今年商业性地产投资的快速增加。2010年和2011年前5个月累计商业性地产新开工面积分别为18.38和28.89万平方米,而2012年前5个月达到59.31万平方米,高于前两年同期的总和。

3、开发商对商业住宅投资积极性较低

一方面,开发商住宅库存量高居不下,担负较大的库存压力,降低了开发商对商业住宅开发的积极性。2012年一季度,123家上市房企累计存货值为1.24万亿元,比去年同期增长3.25%。由于存货量上升速度较快,上市房企的存货周转率下降明显,2012年第一季度为0.032次/年,比去年同期的0.041次/年下降了21.95%。

另一方面,开发商拿地积极性明显下降。根据Wind的数据,今年前5个月,深圳全市住宅用地和商住综合用地成交面积都为0,目前还没有开发商拿地建设商业住宅。于此同时,商服用地前5个月的成交面积也只有2.01万平方米,同比前两年都明显下降。

 

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