市场分析_2012年第9期_深圳市房地产市场分析报告(2012年6月暨半年报) 返 回

深圳市房地产市场分析报告

——20126月份暨半年报

报告要点:

6月份全市新建商品住房成交持续了5月份“量价齐升”的态势;但上半年(1-6月份)全市呈现“量升价跌”局面。

6月份全市新建商品住房销售面积创下20111月份以来的最高水平;上半年累计销量是2010年以来同期最高水平;上半年,全市累计销售面积为153.8万平方米,同比增长了8.9%,今年以来首次实现累计同比正增长。

6月份新建商品住房加权均价持续了上月环比上升的态势,6月份全市新房加权均价为18867元/平方米,逼近19000元/平方米,环比小幅上涨2.0%,同比上涨18.9%。

二手住房成交面积连续5个月环比上升,但同比依然大幅下跌;上半年累计成交量不足去年同期的一半:6月份全市二手住房成交量达到40.76万平方米,环比小幅上涨3.7%,同比下跌40.5%;上半年累计成交达到163.6万平方米,同比下降高达55.0%

6月份一线城市整体呈现量价齐升态势,创限购以来的新高:北京上海销售面积环比超两位数,北京价格同环比齐升

央行降准降息、首套按揭重回优惠、地方政府政策微调的持续发力等因素支撑成交量的持续回升:降息降低了购房成本、提升了市场信心和预期;3月份以来各地银行重新实行首套按揭优惠政策;政策微调多数没有叫停,有力地支撑了楼市成交。

深圳房地产投资逆势而行,保障房、商业地产贡献最大:在全国房地产投资增速下滑的局面下,深圳1-5月份房地产累计投资215.87亿元,同比增长26.8%,比去年1-5月累计同比增速高出22.6个百分点。

6月份全国百城房价环比上升0.05%,结束此前连续9个月环比下跌态势,十大城市环比上涨0.75%,为本轮上涨的主力。

流动性宽松+地方微调加速刺激未来回暖将持续。

一、市场信息

16月份商品住房批准预售规模环比回升23.4%,上半年(1-6月)累计同比增长了4.3%

6月份,全市商品房批准预售达到46.1万平方米,比今年5月份43.4万平方米的水平环比上升了6.1%,同比2011年6月的42.3万平方米的水平增长了8.4%。

6月份,商品住房批准预售36.1万平方米,环比上升了23.4%,同比去年6月的38.9万平方米的水平下降了7.1%。

今年上半年(1-6月份),全市商品房批准预售累计达到194.7万平方米,同比增长23.4%。全市商品住房批准预售累计153.3万平方米,同比增长4.3%。与同期相比,上半年批准预售累计面积是2010年以来的最大值。

26月份新建商品住房销售面积虽然环比小幅上涨4.5%,但创下去年1月份以来的最高水平;上半年累计同比上涨了8.9%,今年以来首次实现累计同比正增长

6月份,全市新建商品房成交面积38.9万平方米,环比小幅上升2.7%。全市新建商品住房销售面积36.6万平方米,环比小幅上涨4.5%,同比去年6月增长62.2%。

上半年,全市新建商品房成交累计达到166.0万平方米,同比增加了5.5%。全市新建商品住房累计销售面积为153.8万平方米,比去年同期增长了8.9%。今年前5个月,各月累计成交量是同比下降,6月份成交量保持了回升态势,实现了今年以来首次累计同比正增长。

与历史同期相比,自2010年实施房地产调控政策以来,全市上半年累计成交量在2010年后出现大幅下跌,近3年上半年成交量都维持在150万平方米的左右的水平,但是呈现逐年增加的趋势,今年上半年成交量创下三年以来的最高值。

从新建商品住宅的户型结构来看,小户型依然是成交主体,但成交量环比小幅下降。6月份,90平米以下小户型商品住宅成交面积和套数分别为25.58万平方米和3394套,分别占总销售面积的69.9%和总销售套数的82.2%;90-144平米中等户型为4.87万平方米(占总销售面积的13.3%)、394套(占总销售套数的9.5%);小户型和中等户型在6月份的成交数量和比重均低于5月份。144平米以上大户型销售面积6.14万平方米(16.8%)、340套(8.2%),大户型的成交量和比重与上月相比均有较大幅度提升。

上半年,小户型、中等户型和大户型的累计成交面积分别为111.65、23.31、18.83万平方米,占比分别为72.6%、15.2%、12.3%。

从地区结构来看,6月份的新建商品住房销售依旧集中在宝安、龙岗和南山三个区,新建商品房和商品住宅销售面积分别占全市的93.1%和95.8%。三个区中,宝安区销量占全市的比重超过50%,商品房和商品住宅销售面积分别为22.58和22.04万平方米,占比分别达到58.0%和60.2%。

上半年,宝安、龙岗和南山三个区新建商品房和商品住宅销售面积分别占全市的93.2%和95.1%。

36月份新建商品住房加权平均价格环比小幅上涨2.0%;上半年累计平均价格同比下降3.8%

6月份,全市新建商品住房加权平均价格为18867元/平方米,环比小幅上涨2.0%,同比上涨18.9%,持续了上月环比上升的态势。

1-6月份,新建商品住房加权平均价格为17763元/平方米,比去年同期的18465元/平方米下跌了3.8%。

根据国家统计局最新公布的70个大中城市房屋销售价格指数,5月份,深圳市的新建商品住宅价格指数同比值为97.7,保持了自2011年8月开始出现下降趋势,环比值为99.7,持续了自2011年9月后一直小于100的态势,处于环比连续下跌的状态。根据房价指数,5月份环比下跌了0.3%,同比下跌了2.7%。

按户型划分,6月份,90平方米以内、90~144平方米之间和144平方米以上新建商品住房均价分别为17942元/平方米、17815元/平方米和23374元/平方米。值得注意的是,6月份不同户型成交量与成交价格出现了反向变动,大户型成交量环比上升,但成交价格环比下降,而小户型和中等户型则出现量降价升的态势,这表明小户型和中等户型的需求量在增加,需求逐步向刚需转移,调控政策取得了积极成效。

从地区结构看,6月份,罗湖、南山和龙岗区的价格环比下跌,其中罗湖区跌幅达到22.6%;其它三个区的价格环比均有所回升,宝安区涨幅最大(环比上涨10.7%)。

46月份二手住房成交面积延续环比上升态势,环比小幅上升3.7%,但同比下降40.5%1-6月份累计成交面积同比下跌55.0%

6月份,全市二手住房成交量达到40.76万平方米,环比今年5月份小幅上涨了3.7%,但成交量继续保持了今年以来不断上升的态势,但与去年同期相比,下降了40.5%。

上半年,1-6月份累计成交达到163.6万平方米,同比去年下降55.0%。自去年8月份以来,全市二手房成交量出现大幅下降,虽然今年2月份以来成交量不断回升,但是去年同期相比还是明显下降。

与历史同期相比,今年上半年二手住房累计成交量仅仅轻微高于2008年上半年的水平,仍然处在历史的低水平。而在今年第一季度三个月的二手住房成交量则是2006年以来最低水平。

55月份,二手住房价格指数同比持续下跌趋势,环比持平

根据国家统计局公布的70个大中城市房屋销售价格指数,今年5月份,深圳市的二手住宅价格指数同比值为97.4,持续去年8月份以来同比下跌的趋势;5月指数环比值仍为100,与3月份和4月份持平。

二、一线城市比较

16月份,四个一线城市住宅销售面积继续环比上升态势,其中北京上海两地涨幅超过两位数

根据中国指数研究院公布的调查数据,6月份,北京、上海、深圳、广州4个一线城市住宅销售面积持续了5月份环比回升态势,其中北京、上海涨幅超超过两位数,分别环比上升了19.79%和14.33%,但广州只小幅上涨了0.30%,其销售套数环比下跌了1.89%。

2、上半年,北京和深圳住宅累计销售面积同比涨幅均超过两位数,但上海和广州累计同比下跌

今年1-6月份,四个一线城市的累计销售面积有涨有跌,其中北京和深圳上半年累计销售面积同比去年分别上升了15.70%和12.31%,涨幅均超过两位数;而上海和广州的累计销量同比下跌,跌幅分别为11.29%和0.95%。

36月份,一线城市新建商品住宅价格均环比上涨,北京上涨2.29%为最大涨幅

根据中国房地产指数系统公布的全样本数据,今年6月份,北上广深四个一线城市的新建住宅平均价格均环比上涨,而上海、广州和深圳的均价同比有所下跌。四个城市中,北京上涨幅度最大,环比上涨2.3%,同比上涨0.2%。

三、市场分析

1、央行降准降息,首套按揭回归优惠利率,创造宽松流动性环境,高杠杆的房地产行业收益

根据国家统计局公布的最新宏观数据,5月份宏观经济走势并没有改观。5月份,固定资产投资增速连续第7个月下滑,同比名义增长只有20.1%,社会消费品零售总额名义增长13.8%,较4月份有所下降。

在经济下行风险加大的背景下,央行决定自2012年6月8日起降息。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点,一年期贷款基准利率下调0.25个百分点。同时存贷款利率浮动区间扩大。

与数量型工具不同,价格型工具对房地产市场的影响更加直接,作用时间也更短。贷款利率的下调直接降低了购房成本,因此有效的刺激了6月份市场需求。

降息除了降低购房成本之外,还具有重要的信号效应。本次降息近是三年半以来央行首次降息(上次降息是2008年12月23日),选择价格型工具并在5月份宏观经济数据发布前夕公布,折射了国家层面对宏观经济疲软的担忧。此外,在5月18日央行下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点之后,不到一个月的时间,央行再次实施宽松货币政策,在“稳定经济增长”的目标下,宏观经济政策将逐步宽松。

在此之前,2月份和5月份央行连续两次降低存准率;另一方面,自3月份以来,各地银行开始实施首套按揭利率优惠政策。降准降息、利率优惠政策不仅提升了市场信心和市场预期,而且从宏观面来看,创造了宽松流动性环境,高杠杆的房地产行业收益明显。

2、地方微调甚至只做不说,支撑成交量回升

自4月下旬开始,各地开始陆续出现政策微调,多个二三线城市上调公积金贷款额度,而部分城市通过“购房补贴”等方式刺激当地楼市成交,5月份多地的成交量开始出现回升。

6月份,多数地方微调政策并没有叫停,由于政策微调不仅提升了市场预期,而且降低了购置成本和首次置业人群购房负担,在政策没有叫停之前,将有力地支撑楼市成交。

不仅如此,除了降息,6月份还出现了其它一些政策放松的信号。6月10日,根据《投资者报》报道,发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌。不过此后,6月12日,发改委发表声明:经查,我委最近没有人接受过《投资者报》记者的采访,有关报道纯属捏造。6月12日,媒体报道“央行特急文件规定首套房利率最低可7折”,此后两天央行新闻发言人称,媒体报道曲解央行政策意图,有市场炒作之嫌。

上述信息或有虚构、或有误解,但无论是否属实,都给市场情绪带来了一定冲击,一定程度上提升了市场预期。

3、深圳今年前5个月房地产投资逆势而行,保障房、商业地产贡献最大

今年以来,在全国房地产投资增速下滑的局面下,深圳全市房地产投资逆势而行,取得了较快的发展。

5月份,全市房地产投资为55.32亿元,同比增长25.5%,比去年5月份同比增速高出20.6个百分点。1-5月份房地产累计投资215.87亿元,同比增长26.8%,比去年1-5月累计同比增速高出22.6个百分点。

在全市经济增速下滑的背景下,房地产投资保持了稳定发展态势,有力地支撑了全市经济的稳定。

深圳房地产投资与全国走势逆势而行,主要是由于保障房开工和商业性地产投资拉动全市房地产投资总额。一方面,近两年全市落实保障性住房用地实现连年快速增长,前两年安排筹建的保障房用地和套数大幅攀升,而今年刚好处在开工建设时期,保障房投资大幅提高。另一方面,用于办公楼和商业用房的商服用地在前两年大量投放,今年新开工和在建商业性地产增多,拉动房地产投资总额。

四、市场动态

16月份百城房价连续9个月环比下跌后首次上涨0.05%,十大城市上涨0.75%

根据中国指数研究院公布的百城价格指数2012年6月份,全国100个城市(新建)住宅平均价格为8688元/平方米,环比5月上涨0.05%,结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势,其中45个城市环比上涨,55个城市环比下跌。

同比来看,全国100个城市住宅价格持续了连续了上月下跌的态势,同比下降1.90%,跌幅比上个月扩大0.37个百分点。

从十大城市住宅价格来看,均价为15429元/平方米,环比小幅上涨了0.75%,同比下跌2.53%,持续了连续6个月下跌的态势,但跌幅缩小。

26月份个别地块受到热捧,但难掩土地成交整体疲态,住宅用地成交下降幅度更大

6月份,部分地块受到热捧,北京和广州两地再现土地高溢价成交,北京于6月18日成交了门头沟的居住用地,最终以49.9%的溢价率成交。在同一天,广州市珠江新城的地块以高达169.7%的溢价率成交。

另外据《中国证券报》6月27日报道, 6月份,主要城市的土地市场均出现高溢价率拿地情况,万科、保利、恒大等多家房企开始全国范围内的布局拿地。据不完全统计,6月以来房企频频出现高溢价率拿地情况,最高溢价率达435%,而在5月份之前许多城市的地块频频流拍。

虽然如此,但是6月份以及上半年,土地市场交易依然低迷。根据中国指数研究院公布的土地数据,6月份全国300个城市的土地成交共1825宗,成交面积为8033万平方米,环比下跌19%,同比下跌了48%;其中住宅类用地成交面积为2274万平方米,环比下跌13%,同比下跌50%。

上半年,300城市土地累计成交51241万平方米,同比减少27%,其中住宅用地成交面积为14720万平方米,同比减少44%。

从土地成交结构来看,住宅用地成交占比较低,而且成交面积下降幅度也较大。上半年,住宅用地占比只有28.7%。

31-5月份全国固定资产投资和房地产投资同比增速双双继续回落;商品房销售面积同比下降12.4%,但降幅较1-4月份有所下降

根据国家统计局公布的数据,今年1-5月份,固定资产投资(不含农户)108924亿元,同比名义增长20.1%,增速较1-4月份回落0.1个百分点。从环比看,5月份固定资产投资(不含农户)增长1.15%。

房地产开发投资方面,1-5月份,全国房地产开发投资22213亿元,同比名义增长18.5%,增速比1-4月份回落0.2个百分点。其中,住宅投资15098亿元,增长13.6%,增速回落0.3个百分点,占房地产开发投资的比重为68.0%。

1-5月份,房地产开发企业房屋施工面积451364万平方米,同比增长19.6%,增速比1-4月份回落1.6个百分点;其中,住宅施工面积339036万平方米,增长17.3%。房屋新开工面积72859万平方米,下降4.3%,降幅比1-4月份扩大0.1个百分点。

1-5月份,商品房销售面积28852万平方米,同比下降12.4%,降幅比1-4月份缩小1个百分点;其中,住宅销售面积下降13.5%,办公楼销售面积增长3.6%,商业营业用房销售面积下降1.4%。商品房销售额16932亿元,下降9.1%,降幅缩小2.7个百分点;其中,住宅销售额下降10.6%,办公楼销售额下降8.7%,商业营业用房销售额增长3.9%。

4、银行压缩首套房贷优惠,深圳多家银行相继取消房贷利率8.5折优惠

据南方都市报6月20日报道,在广东地区,除工行对首套房贷实施基准利率外,农行、建行、交行、招行、光大等银行普遍实行了首套房贷最低利率8.5折优惠;中行、华夏等几家银行把首套房贷基准利率下调10%,执行9折优惠。

在银行上浮存款利率之后,大银行对利率8.5折优惠放贷要求更趋严格,一家国有商业银行广东省分行一网点经理表示,目前客户资质审评开始严格,个别客户8.5折申请被驳回,只能做到9折甚至是基准利率。

另外,据《证券时报》6月26日报道,继中国银行、招商银行之后,深圳银行业内又有建设银行、光大银行、邮政储蓄银行等银行取消了房贷8.5折优惠,首套房贷利率再度回归9折附近。

5、房企上半年成绩单发布,恒大销量赶超万科,四大房企连续两月销售过百亿

CRIC于7月2日发布了《2012年上半年中国房地产企业销售TOP50排行榜》。

今年上半年,万科、恒大继续领跑上半年房地产市场,分别是上半年销售额、销售面积冠军。恒大地产销售面积首次超过万科居行业首位,达到630万平方米,万科则以615万平方米位居第二;而销售金额排行榜上,万科仍以610亿元居榜首,中海以543亿元居亚军,恒大则以380亿元位列第五。

大型房企销售金额保持上涨态势,8家房企上半年销售金额超过200亿,均值达到409亿元。

四大房企中,万科、中海、保利、恒大上半年销售额高居行业前列,特别是5、6月份,销售业绩均出现大幅增长,四家企业均连续两个月销售额超过100亿。

销售额前5名上榜名单依次是:万科、中海、保利、绿地、恒大;销售面积前5名上榜名单依次是:恒大、万科、绿地、保利、中海。

6、房地产行业集中度进一步提升

今年上半年,标杆企业优势仍然非常明显,产生强者更强的现象,龙头企业销售表现优于一般企业,行业集中度持续上升。

根据《2012年上半年中国房地产企业销售TOP50排行榜》的数据显示,上半年全国TOP10企业市场份额达到16.17%,较2011年上半年的13.51%增加了2.66个百分点,而TOP20企业市场份额由2011年上半年的18.00%提高到今年的21.46%,增加了3.46个百分点。

在销售面积上,2012年上半年TOP10企业与TOP20企业市场份额同比分别增加了2.19与3.08个百分点。结合企业销售金额集中度来看,企业业绩与规模稳步上升。

7、流动性宽松+地方微调加速刺激未来回暖将持续

当前,楼市复苏有两个支撑:货币政策确定性宽松的背景下,最受益的就是高杠杆的行业,这是支撑楼市回暖的一个驱动力;政策确定性见底和管理层对于地方微调容忍度的上升是支撑楼市回暖的另外一个驱动力。

可以确定的是,货币政策继续放松在未来将会延续,房地产行业的买方和卖方也将继续受益,这对回暖预期只会有加固的作用而不会弱化和反转。近期我们观察到的一个新的现象是,地方政府微调的方向正在发生变化。各地绞尽脑汁突破限购和限贷的“闯关”行动被叫停,并不完全意味着政策处于“不加码、不上码”的停滞状态,除了各地正在红红火火地上演的、并为管理层默认的刚需刺激政策微调行动外,各地打限购、限贷擦边球,甚至“只做不说”的暗地里行动会愈演愈烈,试图将限购限贷政策消解于无形之中。

 

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