市场分析_2012年第11期_深圳市房地产市场分析报告(2012年7月报) 返 回

深圳市房地产市场分析报告

——20127月份

报告要点:

7月份全市新建商品住宅成交呈现“量跌价升”

7月份全市新建商品住宅成交量同环比均下跌:7月份新建商品住宅成交面积29.3万平方米,环比下跌19.8%,同比下跌12.8%。1-7月份,新建商品住宅累计成交面积为183.1万平方米,同比增长4.7%,延续了1-6月份累计同比正增长的局面。

7月份新建商品住宅加权均价连续第3个月环比上升,同比小幅下跌:7月份加权均价为19867元/平方米,环比上涨5.9%,同比小幅下降0.2%。1-7月份累计加权均价为18114元/平方米,同比下跌7.7%。

二手住房成交面积连续第6个月环比上升,但同比维持下跌态势:7月份二手住宅成交量达到52.7万平方米,环比大幅上升29.3%,但同比下降16.1%,同比跌幅逐渐缩小。1-7月份二手住宅累计成交达到216.3万平方米,同比下降49.3%。

一线城市7月份成交量下降,但价格上升:除上海“量价齐升”外,北广深成交量均下跌,而价格都环比小幅上涨。

大户型成交量增加,拉高深圳市新建商品住房均价:7月份大户型成交量占比是今年以来的最高水平,这是加权均价上升的主要原因。

低迷经济下控房价难度加大,未来深圳楼市仍将会缓慢回升:一个月内连续两次降息,体现了“稳增长”的决心,低迷经济下可能推出进一步的宽松政策,考虑到对经济的影响,楼市调控加码概率较小但给楼市带来冲击。未来深圳房地产市场仍将呈现缓慢回升的态势,但仍可可控范围内。

深圳市上半年房地产开发投资成为经济增长的重要支撑:上半年全市固定资产投资同比增速为11.1%,房地产开发投资同比增速(24.6%)高出其13.5个百分点。

上半年宏观经济数据陆续发布:GDP增速破8,全国房地产开发投资和房地产相关税收增速均明显下跌。

一、市场信息

17月份商品住宅批准预售规模创今年以来最高水平,环比大幅上升45.9%1-7月份累计同比增长11.7%

7月份,全市商品房批准预售实现两位数的增长,达到58.2万平方米,比6月份46.1万平方米的水平环比上升了26.2%,同比2011年7月的43.8万平方米的水平增长了32.7%。

7月份,商品住宅批准预售52.7万平方米,环比6月的36.1万平方米上升了45.9%,比去年7月的37.4万平方米的水平同比上升40.7%,环比和同比增幅均显著提高。商品房和商品住宅批准预售面积自5月份以来三个月连续增加,而商品住宅批准预售创今年以来最高值。

1-7月份,全市商品房批准预售累计达到252.9万平方米,同比增长25.4%。商品住宅批准预售累计206.0万平方米,同比增长11.7%。

27月份新建商品住宅销售面积环比下跌19.8%1-7月份累计同比上涨4.7%

7月份,全市新建商品房成交面积30.06万平方米,环比下降12.5%。全市新建商品住宅销售面积29.3万平方米,环比下降了19.8%,同比去年7月的33.7万平方米下降了12.8%。

1-7月份,全市新建商品房成交累计达到200.0万平方米,同比增加了3.4%。全市新建商品住宅累计销售面积为183.1万平方米,比去年同期增长了4.7%,延续了1-6月份累计同比正增长的局面。

从新建商品住宅的户型结构来看,小户型作为成交主体,其成交量和占比均有所下降。7月份,90平米以下小户型商品住宅成交面积和套数分别为19.6万平方米和2605套,分别占总销售面积的66.9%和总销售套数的80.6%;90-144平米中等户型为3.52万平方米(占总销售面积的12.0%)、290套(占总销售套数的9.0%);小户型和中等户型在7月份的成交面积分别环比下跌23.3%和27.7%。144平米以上大户型销售面积6.19万平方米(21.1%)、338套(10.5%),大户型的成交量和比重均持续了6月份上升的态势。

1-7月份,小户型、中等户型和大户型的累计成交面积分别为132.2、26.8、25.0万平方米,占比分别为71.8%、14.6%、13.6%。

从地区结构来看,7月份的新建商品住宅销售主要集中在宝安和龙岗,宝安和龙岗销售面积占比分别高达45.4%和35.6%。1-7月份,宝安和龙岗新建商品住宅累计销售面积89.1和61.6万平凡米,占全市的比重分别为48.6%和33.6%。

37月份新建商品住宅加权平均价格环比上涨5.9%1-7月份累计加权平均价格同比下降7.7%

7月份,全市新建商品住房加权平均价格为19867元/平方米,环比上涨5.9%,环比增幅比上月增加3.9个百分点,同比小幅下降0.2%。

1-7月份,新建商品住房加权平均价格为18114元/平方米,比去年同期的19625元/平方米下跌了7.7%。

根据国家统计局最新公布的70个大中城市房屋销售价格指数,6月份,深圳市的新建商品住宅价格指数同比值为97.5,保持了自2011年8月开始出现的持续下降趋势;环比指数为99.9,自2011年9月后环比连续下跌,但跌幅逐渐缩小。根据房屋销售价格指数,6月份环比小幅下跌0.1%,同比下跌了2.5%。

按户型划分,7月份,90平方米以内(小户型)、90~144平方米(中等户型)之间和144平方米(大户型)以上新建商品住房均价分别为17648元/平方米、20045元/平方米和28148元/平方米。三种户型中,中等户型和大户型价格均环比上升,但小户型价格环比下降。

从地区结构看,7月份,不同区域均价呈现两极分化现象,其中,罗湖和南山环比大幅上涨,分别上升了30.8%和21.5%,但福田和盐田环比大幅下跌21.4%和38.6%。

47月份二手住宅成交面积延续环比上升29.3%,同比下降16.1%1-7月份累计成交面积同比下跌49.3%

7月份,全市二手住宅成交量达到52.7万平方米,环比今年6月份大幅上升29.3%,成交量继续保持了今年以来不断上升的态势,但与去年同期相比下降16.1%,同比跌幅比上月缩小了24.4个百分点。

1-7月份二手住宅累计成交达到216.3万平方米,同比去年下降49.3%,同比跌幅比1-6月缩小5.7个百分点。

自去年8月份以来,全市二手房成交量出现大幅下降,但今年以来成交量逐月回升,实现连续6个月环比上涨的态势,虽然与去年同期相比是下跌的,但同比跌幅逐渐拉低。

56月份,二手住房价格指数环比上涨0.2%,同比持续下跌

根据国家统计局公布的70个大中城市房屋销售价格指数,今年6月份,深圳市的二手住宅价格指数同比值为97.6,持续去年8月份以来同比下跌的趋势;6月环比指数为100.2,环比上涨0.2%,这是自2011年5月份以来首次出现环比正增长。

二、一线城市比较

17月份,上海住宅成交量环比上升,而北京、深圳和广州的成交量均环比下跌

根据中国指数研究院公布的调查数据,7月份,上海住宅成交量持续5月份以来的环比上涨态势,交易面积环比上涨15.8%,北京、深圳、广州则均环比下跌,其中深圳跌幅最大。

27月份,一线城市新建商品住宅价格均环比小幅上涨,涨幅最高的广州环比上升0.65%

根据中国房地产指数系统公布的百城价格指数,今年7月份,北上广深四个一线城市的新建住宅平均价格均环比小幅上涨,而上海、广州和深圳的均价同比有所下跌。四个城市中,广州环比幅度最大,环比上涨0.65%。

三、市场分析

1、改善性需求增加,拉高深圳市新建商品住房均价

7月份,深圳市在当月新建商品住房成交量环比下降的情况下,全市住房加权平均价格为19867元/平方米,环比上涨了5.9%,环比增幅比上月增加3.9个百分点,呈现“量跌价升”态势。

从需求结构来看,6和7月份,90平米以下小户型需求占比下降,而144平米以上大户型销售面积销售占比上升,居民改善性需求增加,拉高了全市平均价格水平。6月份,小户型新建商品住宅成交面积占总销售面积的69.9%,7月份为66.9%,分别比5月份的75.1%下降了5.2和8.2个百分点。6月份,大户型新建商品住宅成交面积占总销售面积的16.8%,7月份进一步上升至21.1%,分别比5月份的10.2%上升6.6和10.9个百分点。

7月份小户型销售占比是今年以来的最低水平,而大户型销售占比是今年以来的最高水平。

2、“地王”、“排队买房”等信息刺激市场,提升房价上涨预期

自6月份以来,北京、上海、广州等地的土地市场开始升温,“地王”频现。7月份,北赫华恒瑞以26.3亿元购得北京万柳地块,折算楼面地价近4万元/平方米,刷新了北京和全国单价地王纪录;和裕地产以37875元/平方米的楼面价拍得北京一块商业金融地,成交价位居北京历史上同类地块的第二位;而在更早的6月,恒大地产以13.22亿元购得广州珠江新城地块,溢价率高达170%,引发市场一片哗然。据中原市场研究中心的数据,7月全国13个主要城市获得土地出让金335.5亿元,环比上涨6%,扭转了上半年的土地市场颓势。北京土地整理储备中心数据显示,7月北京获得土地出让金共93.6亿元,创下今年以来单月土地收入新高。

此外,7月份在杭州、南京、济南、珠海等城市再次出现“排队买房”的现象。而深圳宝安的中粮锦云正式开盘销售时,再次出现了“千人购房”的场景。

虽然当前“地王”、“排队买房”等现象不是市场的整体表现,但对市场形成了一定程度的冲击,提振了购房者的房价上涨预期,增强了购房者对房价上涨的担忧,开发商开始取消优惠,甚至涨价,从而拉动了7月份房价的上涨。

3、宽松的货币政策下,房价上涨面临较大压力

央行继6月8日降息之后,于7月6日再次降息。本轮降息呈现两个特点:一是降息速度超出预期,1个月时间内连续两次降息;二是第二次降息是非对称降息,这是自2008年9月以来,央行首次采取“不对称降息”,非对称降息旨在降低企业的融资成本和财务负担,有利于改善企业的盈利情况。

此外,由于外需疲软和人民币贬值预期,大量资金外流,热钱在近几个月处在流出状态。7月份以来,央行逆回购似乎已经成为常态,连续5周逆回购。据统计,7月央行向市场共净投放840亿元,连续5周的逆回购操作已向市场投放6180亿元,接近此前两次降准释放的资金规模。

在第二季度,宏观经济进一步放缓,GDP、工业增加值增速继续回落,中采PMI指数明显下滑,通胀进入2%~3%区间。进入7月份,虽然两次降息,但是经济并没有明显好转,7月中指PMI为50.1%,较6月的50.2%下降0.1个百分点,而CPI已经下降1.8%。

低通胀、低增长以及疲软的外部需求导致的资本流出,这都将为进一步的宽松政策提供了空间。在7月26日中央召开党外人士座谈会,对于当前的经济形势,胡锦涛强调下半年“要切实加强和改善宏观调控,继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,进一步落实和完善已出台的各项政策措施,加大财政政策和货币政策对实体经济的支持,着力扩大国内需求。”如果下半年经济持续低迷,采取进一步的宽松政策可能性非常高。

宽松的货币政策必将对房地产市场产生较大冲击,特别是利率下调通过降低购房成本和提供流动性对楼市成交和房价形成较大刺激。同时,信贷宽松使大量资金再次流向房地产行业,据央行公布的数据,6月末房地产贷款余额同比增长10.3%,增速提高0.2个百分点;地产开发贷款余额同比增长0.8%,增速比上季度末高8.8个百分点。

在宽松的政策环境下,房地产市场开始升温,自5月份以来,全国主要城市成交量和成交价格都呈环比上升态势。对于深圳市,新房成交已超过去年同期,新房价格也连续两个月上涨,特别是7月份环比上涨了5.9%,房地产市场回暖的迹象愈加明显。随着6、7月份连续两次降息等宽松货币政策的实施,市场流动性进一步释放,购房成本下降,房价面临较大的反弹压力。

4、深圳市上半年房地产开发投资成为经济增长的重要支撑

上半年,在全国房地产投资增速下滑的局面下,深圳全市房地产投资逆势而行,取得了较快的发展。全市上半年房地产完成投资完成额270.7亿元,同比去年增加24.6%,房地产开发投资占全社会固定资产总投资的比重为29.5%,对经济增长的拉动作用进一步体现。

今年上半年房地产开发投资同比增长率为24.6%,是2007年以来的最高增速水平。

房地产开发投资拉动经济增长的作用进一步提升。今年上半年,全市固定资产投资同比增速为11.1%,房地产开发投资同比增速(24.6%)高出其13.5个百分点。全市上半年房地产开发投资占全社会固定资产总投资比重为29.5%,是2009年以来的最高水平。

四、市场动态

1、上半年GDP增长7.9%1-5月份全国规模以上工业企业实现利润同比下降2.4%

国家统计局7月13日公布了上半年经济运行情况。上半年国内生产总值227098亿元,按可比价格计算同比增长7.8%。其中,一季度增长8.1%,二季度增长7.6%。分产业看,第一产业增加值同比增长4.3%;第二产业增加值增长8.3%;第三产业增加值增长7.7%。从环比看,二季度国内生产总值增长1.8%。上半年,全国规模以上工业增加值按可比价格计算同比增长10.5%,增速比一季度回落1.1个百分点,比上年同期回落3.8个百分点。

1-5月份,全国规模以上工业企业实现利润18434亿元,同比下降2.4%,规模以上工业企业主营业务收入利润率为5.34%。

27月份百城房价环比上涨0.33%,比6月份高出0.28个百分点,十大城市环比上涨0.27%

根据中国指数研究院公布的统百城价格指数,2012年7月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为8717元/平方米,环比6月上涨0.33%,继6月连续环比上涨,并比6月份环比增长率高出0.28个百分点。在100个城市中,70个城市环比上涨,只有30个城市环比下跌,其中环比下跌的城市比6月减少了25个。

从十大城市住宅价格来看,均价为15470元/平方米,环比小幅上涨了0.27%,同比下跌2.32%,连续第7个月同比下跌,但跌幅持续缩小。

3、上半年全国房地产开发投资实际增长14.3%,增速比上年同期回落16.3个百分点

根据国家统计局公布的数据,上半年全国房地产开发投资30610亿元,同比名义增长16.6%(扣除价格因素实际增长14.3%),增速比一季度回落6.9个百分点,比上年同期回落16.3个百分点。

其中住宅投资增长12.0%。房屋新开工面积92380万平方米,同比下降7.1%,一季度和上年同期分别为增长0.3%和23.6%;其中住宅新开工面积下降10.7%。全国商品房销售面积和销售额分别同比下降10.0%和5.2%,其中住宅销售面积和销售额分别下降11.2%和6.5%。

4、上半年全国房地产相关税收大降,个税增速回落43.4%

财政部24日公布了“2012年上半年税收收入情况分析”,其中个人所得税收入降幅较大,比去年同期增速回落43.4个百分点。同时,与房地产相关的税收收入也大幅下降。财政部税政司方面介绍,1-6月契税、房地产营业税同比分别下降9.9%和8.5%,比去年同期增速分别回落37.4和27.9个百分点。其中值得注意的是,土地增值税有所增长,但增速明显回落。1-6月,土地增值税同比增长14.7%,比去年同期增速回落76.4个百分点。土地增值税收入占税收总收入的比重为2.5%。

1-6月个人所得税同比下降8%,比去年同期增速回落43.4个百分点,其中工资薪金所得税和个体工商户生产经营所得税降幅较大,同比分别下降11.8%和14.6%。

5、上半年保障性住房贷款大幅上升,拉动房地产贷款同比增加10.3%

根据央行发布的数据,上半年全国房地产贷款增速回升。6月末,主要金融机构房地产贷款余额11.32万亿元,同比增长10.3%;上半年增加5653亿元,同比少增2271亿元,上半年增量占同期各项贷款增量的12.3%,比一季度占比高2个百分点。

其中,房地产开发贷款增速出现了自2010年年底以来的首次反弹。6月末,地产开发贷款余额8037亿元,同比增长0.8%,增速比上季度末高8.8个百分点;房产开发贷款余额2.92万亿元,同比增长11.3%,增速比上季度末高0.3个百分点。

值得注意的是,保障性住房贷款增量占据房产开发贷增量的近半数。6月末,保障性住房开发贷款余额4784亿元,同比增长62.7%。上半年增加869亿元,占同期房产开发贷款增量的49.7%。

个人购房贷款余额7.49万亿元,同比增长11%,增速比上季度末低1.1个百分点;上半年增加3455亿元,同比少增2220亿元。

6、多家房企发布上半年业绩预告,预亏预减预警房企过半

根据《财经网》报道,截至7月末,沪深两市上市房企中,共有64家发布业绩预告。其中19家预减、9家预亏、6家预警、1家减亏,业绩出现下滑的企业占总数的54.68%,面临亏损的企业更是占到了16家。据链家地产统计,在排名前100的17家房企中,约47%的房企出现了亏损或利润下滑,其中,保利地产上半年营业收入增长32.86%,但净利润下降12.13%。而从已公布的11家A股上市房企半年报来看,2012年上半年净利下降的有4家,亏损的有3家,占已公布中报房企数量的63%。

 

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