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当前中国房地产市场运行中需要高度重视的问题和风险点

国务院发展研究中心市场经济研究所课题组


在中国城镇居民住房条件得到持续改善、住房保障覆盖面逐步提高的同时,中国住房市场发展中也面临着一些突出的矛盾和问题。

 一、中国房地产市场发展现状的简要分析

1998年住房制度全面改革以来,中国住房市场化程度不断提高,住宅投资增速明显,住房供给规模快速增加。1998-2013年,中国城镇住宅投资额由4311亿元增加到58951亿元,年均增长19%。城镇居民住房条件明显改善,人均住房建筑面积从1998年的18.7平方米提高到2012年的32.9平方米(见图1)。

 

1998年以来,中国商品住房竣工量大幅提高,城镇住房供应总量不断上升,城镇住房存量显著增加。根据国务院发展研究中心课题组(以下简称“课题组”)依据全国第六次人口普查数据的推算表明,2012年底全国城镇家庭户的户均住宅套数已达到1左右。从国际经验看,在这个总量水平上,住房市场供求关系将趋向平衡。

在城镇商品住房市场不断发展,居民住房水平不断提高的同时,中国住房保障体系逐步建立并不断完善。特别是进入“十二五”时期以来,保障性安居工程 建设加快推进,住房保障受益群体持续扩大。截至2012年底,全国累计用实物方式解决了3100万户城镇家庭的住房困难,覆盖面达到12.5%。如果“十二五”期间能顺利完成3600万套保障房新开工任务,到2015年底,全国就可以累计用实物方式解决5178万户城镇家庭的住房困难,城镇家庭保障覆盖面将达到20.4%。届时我国住房市场结构会发生很大变化,政府在解决城镇中低收入家庭住房困难方面将发挥更积极的作用。

在中国城镇居民住房条件得到持续改善、住房保障覆盖面逐步提高的同时,中国住房市场发展中也面临着一些突出的矛盾和问题。

第一,尽管城镇住房总量已达到户均1套左右,但仍有一些住房条件比较简陋,有些住房缺乏独立卫生间和厨房。根据课题组利用第六次人口普查数据进行推算,2010年中国城镇家庭户的户均成套住房(同时拥有厕所和厨房的住房)为0.73/户(非成套住房大多兴建于20世纪50-70年代)。

第二,城镇居民住房的实际占有不均衡。虽然在总量上城镇居民户均住宅套数已达到1左右,但实际上居民家庭占有并不均衡。有的家庭占有二套甚至多套住房,有的家庭尚没有住房。

第三,中国商品住宅销售价格从2003年以来进入一个较快上升周期。2003-2013年间,全国商品住宅销售价格从2197/平方米提高到5850/平方米,年均上涨10.3%。在城镇化进程中,随着城镇居民收入的提高、城镇家庭户数的裂变和增加使得住房需求较快增长,加上政府促进房地产市场发展的政策取向,以及一段时间内投资和投机需求增加,都成为中国住房价格较快上升的推动因素(见图2、图3)。

 

 

第四,住房市场的区域分化特征日益明显。目前,一、二线城市住房供给仍相对不足,住房销售量增长较快 。而三、四线城市的住房库存不断增大,不少城市去库存化周期平均达到14-16个月。供不应求使得一线城市价格上涨压力较大,北京、上海、广州、深圳等一线城市的住宅价格同比涨幅要远远高于二线和三、四线城市。20139月到12月间,一线城市新建商品住宅价格指数同比涨幅连续四个月超过20%,二线城市和三线城市的同比涨幅水平保持在11%8%左右。(见图4

 

第五,在大规模保障性安居工程建设中,仍面临着政府财政压力和资金来源不稳定的问题。同时,大规模保障性住房建成后,公平合理的分配以及投入使用后的后续管理仍是需要着力解决的问题。


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