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共有产权住房的政治经济学意义

李宇嘉,证券时报

 在很多人连共有产权住房是什么概念还不清楚的时候,这个新的住房供应类型就出现在了“两会”的政府工作报告里,而且是2014年国家要增加供应的住房类型。而管理层决意要开始探索这一住房形式,也仅仅是三个月之前的事。就落实三中全会《决定》,住建部副部长齐骥在2013129日接受《人民日报》专访时指出,未来住建部力推两项改革,一项是廉租房和公租房的并轨改革,另一项就是开展共有产权住房的探索。而且,在201312月底召开的全国建设工作会议上,住建部要求各地要学习北京和深圳等地的经验,住建部也将在总结各地经验的基础上提出推广意见。目前,住房问题比较突出的北京和深圳分别推出的自住型商品房和安居型商品住房,就属于共有产权住房形式,未来将分别占到两个城市新建商品住房供应的50%35%,足见各级政府的重视程度。

 共有产权住房是购房者在无力购买一套商品住房的情况下,仅购买部分产权(如50%70%的产权部分),与政府共同拥有住房产权的住房供应形式。若日后购房者的支付能力提高了,可按照市场或评估价格购买政府产权部分而获得全部产权,购房者也可以将自己拥有的产权部分出售给政府或其他购房者。共有产权住房的用地出让、开发、定价和销售均坚持市场化的原则,可以看作是政府支持下的商品住房,而非保障性住房。因此,在本次政府工作报告中,共有产权住房与普通商品住房并列,而没有被放在“完善住房保障机制”的相关内容表述中。

现有住房种类繁多(北京有8个类型的住房)、问题重重。特别是,名目众多的产权型保障房(经适房、限价房、双限房、集资房等)因陷入福利陷阱而屡受诟病。因此,2013年三中全会前夕,中央集体“学房”时,习近平总书记就指出,要发挥市场在资源配置中的决定性作用,政府只提供基本住房保障(公租房或廉租房)。此时,国家重磅推出这种不仅与保障性住房难以撇清关系,而且模糊了政府和市场的界限,还可能将再次滑入福利陷阱的住房类型,是何用意值得我们深思。

共有产权住房最大的特征就在于,即使不具备住房支付能力,市民也可以成为财产所有者,而管理层之所以推出这样的政策,用意就是想让城市居民能够(而且尽快)拥有住房产权,成为“有产者”。在城市拥有住房,不仅意味着拥有财产,而且意味着拥有资产,即分享资产价格上涨收益或资产溢价。资产溢价来源于房屋升值,而房屋之所以升值是因为周边公共服务设施和体系越来越完善。在我国城市化快速推进时期,人口大规模涌入城市,公共服务需求与日俱增的情况下,政府依赖房地产来获得公共服务设施(轨道交通、铁路公路、机场港口、医疗教育、市政设施和地下管网等)建设和维护资金,是长期内存在的必然性趋势。

 在当前中国,城市居民之间的收入差距并非工资收入差距,而是资产收入差距,而最大的资产就是住房。凡是打算在城市长期居住的市民(不管是户籍城市居民,还是李克强总理所说的“三个一亿人”),拥有住房的诉求就非常强烈。本质上,这种诉求是对于改革红利分享权力的诉求,是对城市化红利分享权力的诉求,这是未来保障性住房主体形式(公共租赁房)所无法替代的。而共有产权住房不仅可以满足居民拥有住房和资产的愿望,而且即使是低收入者,也可以成为资产拥有者、资产溢价分享者、改革红利和城市化红利分享者。因坚持市场化原则,该类住房与普通商品住房资产是基本等价的,不同于很多城市为完成保障房建设硬任务而供应了很多打折的保障房(质量或公共服务配套比较差)。

在城市拥有住房,不仅意味着拥有财产和资产,更是在城市能安定下来或者为城市所容纳(称为真正的市民)的最重要的标志,而不再是流动于城乡两地或为租房而经常搬家。拥有了产权住房,就能够申请信用卡,享受金融服务,小孩才有上学的资格,整个家庭才能够做生活和工作的长远规划,这是成为“市民”或者具有“市民”认可资格的、潜在的约束条件。而且,社会保障体系不完善时,住房的储蓄功能或社会保障功能就特别明显。即使是社保制度非常健全的美国,也普遍存在着靠住房来支付养老、医疗的补充保险形式(如“倒按揭”)。发展中国家普遍存在着社保不完善的情况,住房的储蓄或社保功能就更明显了,我国就属于这种情况,这是城市居民住房拥有诉求的另一个深层次原因。

 近期召开的“两会”上,李克强总理指出,未来城镇化要着重于解决“三个一亿人”的问题,也就是流动人口的“市民化”问题。城市化率达到50%以后,城乡两边势均力敌,城市不能继续靠牺牲农村(如工农产品价格“剪刀差”、“农地低价征收”等)来延续发展,而此时的城市还不具备实力来反哺农村以平衡发展差距。因此,任何公共政策,在偏向一方的同时,就会损害另一方的利益。因此,此时社会将进入利益格局大调整、阶层分化的敏感时期,处理不好就会发生社会动荡,很多国家(如两次世界大战期间的欧洲、本世纪的北非等)在达到50%的城市化水平时,都遇到过社会动荡的问题。

 目前,在城市长期居住的非户籍流动人口超过了2.2亿人,考虑到城市户籍人口只有6亿人的现实情况,流动人口占比是一个很夸张的数据,再加上城市居民中的无房户,总数超过1/3的城市常住居民不拥有住房。这意味着,每三个人中就有一个人无法通过住房这个最大的资产来分享城市化红利,也无法享受住房所承载的社会保障,这对于整个社会的稳定来说是最大的隐患。“有恒产者有恒心”,打算在城市安定下来的人,如果拥有了住房资产,就有了希望社会稳定的夙愿,也就成为了社会稳定的动力。共有产权住房可以最大限度地、最快地实现城市居民拥有资产的诉求。特别是,对于过去一直往返于城乡两地,但渴望安定的外来人口来说,共有产权住房是实现其拥有住房、拥有资产和摆脱“打工者”形象,真正成为当代市民的最佳住房供应形式。拥有了住房,也就意味着外来人口从不稳定的社会群体变成了稳定的城市劳动力供给“蓄水池”,不仅城市用工成本会下降,而且拥有住房后的消费增长,也将促进城市经济从投资向内需型消费转变。

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