《<深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定>试点实施办法》解读 返 回

<深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定>

试点实施办法》解读

 

20131230日,深圳市人民政府出台了《〈深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定〉试点实施办法》(深圳市人民政府第261号令,以下简称《实施办法》)。该《实施办法》系贯彻落实《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(以下简称《决定》)的一项重要工作,也是我市贯彻落实十八届三中全会精神,深化土地管理制度改革,推进土地二次开发利用的新举措。新规于201441日起施行。

一、背景和目的

历史遗留违法建筑并非“小产权房”,“小产权房”通常是指在农村集体土地上建设、向社会公众租售的房屋。国家层面的相关文件提及“小产权房”时实际侧重于三个方面,一是占用农村集体所有的土地;二是占地的违法性;三是主体方面强调是城镇居民到农村购置。深圳市经过1992年、2004年两次农村城市化改造,全市原农业户口人员已全部转为城市居民,农村集体土地已转为国有,土地所有权实现了从国家所有和农村集体所有的二元结构到国家所有的一元结构的转变。在全市土地已经国有化的大背景下,深圳市农村城市化历史遗留违法建筑在占地性质方面与“小产权房”存在着本质区别,是农村城市化的历史进程中所产生的若干问题之一。深圳市人大常委会、市政府曾经多次出台法规、政策对历史遗留违法建筑进行规范。

在《实施办法》出台前,深圳市已根据市人大常委会于20011017日通过、200231日起施行的《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》(以下简称“两规”)处理了部分历史遗留违法私房和生产经营性违法建筑。2009年,市人大常委会颁布《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(以下简称《决定》),要求全面推进农村城市化历史遗留违法建筑的处理工作。2010年,我市完成了对全市农村城市化历史遗留违法建筑的全面普查工作,掌握了我市农村城市化历史遗留违法建筑的数量以及分布形态,建立了全市违法建筑一张图。按照“先易后难、单项突破”的原则,我市先后在包括城市更新政策、房屋征收补偿办法、优化空间资源配置促进产业转型升级“1+6”文件等对《决定》进行了贯彻落实。《实施办法》出台后,我市对历史遗留违法建筑的处理将实现从单一业务领域的试点过渡到综合试点阶段,为进一步推进《决定》的全面实施奠定基础。

二、主要内容

    《实施办法》主要内容包括总则、释义、审查程序、处理确认和罚款地价、临时使用、拆除或者没收、征收搬迁补偿和补贴、法律责任和附则等共九章。《实施办法》还对处理工作涉及的部门职责分工,对处理试点工作中涉及的身份、违建建设时间、用途、规划确认依据等做出了清晰的界定,对于实体处理确认的条件、罚款和地价的标准、临时使用的性质、拆除没收的适用条件、征收搬迁的补偿标准等事项作了具体规定。

(一)适用范围

根据200962日实施的《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(以下简称《决定》)第二条,农村城市化历史遗留违法建筑包括5类:1、原村民非商品住宅超批准面积的违法建筑;2199935日之前所建的符合“两规”处理条件,尚未接受处理的违法建筑;3199935日之前所建不符合“两规”处理条件的违法建筑;4199935日之后至20041028日之前所建的各类违法建筑;520041028日之后至本决定实施之前所建的除经区政府批准复工或者同意建设外的各类违法建筑。

《实施办法》明确,有关原村民所建住宅类历史遗留违法建筑的处理规定,仅适用于原村民在其原籍所在原农村集体经济组织范围内所建住宅类历史遗留违法建筑,或者在区政府、街道办事处在其原农村集体经济组织范围外安排用地上所建的住宅类历史遗留违法建筑。原村民所建超出前述范围所建的住宅类历史遗留违法建筑,适用《办法》非原村民的相关处理规定。同时,该《实施办法》还严格区分处理范围,坚持宽严适度、分类处理确认的原则,对非原村民所建住宅类违建、以房地产开发为目的所建住宅类违建不予处理确认;对原村民、原农村集体经济组织,整体从宽,减免罚款或者地价。同时,对历史遗留违建的处理确认属于有限确认,仍限制流转获利、限制征地搬迁补偿标准,使违法者难以从违法行为获取利益。

(二)“一户一栋”原则

根据《实施办法》,原村民和“一户一栋”的“一户”按照《深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法》(深府〔2006105号)第四条规定确定。《深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法》第四条规定,原村民是指公安机关登记在册(原特区内199311日截止、原特区外20031029日截止)并参加本村劳动分红的农村集体经济组织成员;按照每户原村民划定原农村宅基地或者非农建设用地标准中的一户,是指原村民的户籍单位。原村民中年满30周岁未婚的(原特区内199311日截止、原特区外2004331日截止)可认定为一户。

《实施办法》规定,原村民所建符合“一户一栋”原则的违法建筑,免缴地价,总建筑面积未超过480平方米的部分免予处罚,总建筑面积在480平方米以上不足600平方米的部分按建筑面积每平方米处以30元罚款,600平方米以上不足800平方米的部分按建筑面积每平方米处以60元罚款,800平方米以上的部分按建筑面积每平方米处以100元罚款;

  原村民违反“一户一栋”原则所建违法建筑的多栋部分,多栋的第一栋按现行公告基准地价的25%补缴地价,按建筑面积每平方米处以100元罚款,多栋的第二栋按现行公告基准地价的25%补缴地价,按建筑面积每平方米处以200元罚款,多栋的第三栋及以上栋数部分不予处理确认;

原农村集体经济组织或者其继受单位为解决原村民居住问题统一建设的住宅类历史遗留违法建筑或者以住宅为主的多种用途历史遗留违法建筑,未经规划国土部门批准或者超过批准建设的部分,由原农村集体经济组织继受单位作为历史遗留违法建筑当事人,按现行公告基准地价的25%补缴地价,按建筑面积每平方米处以100元罚款。

(三)试点区域

本次《实施办法》在标题中就已经明确是针对“试点区域”。按照《决定》规定,市政府应当根据《决定》制定实施办法和配套措施,实施办法应当试点后再全面实施。《实施办法》第六十六条规定,201441日起将在试点区域内试行《实施办法》。目前试点工作方案(草案)正在紧锣密鼓拟定当中。根据《实施办法》,城市更新、土地整备和重点开发区域的历史遗留违法建筑,可以优先列入试点区域。

(四)历史违建分类

《实施办法》处理范围内的历史遗留违法建筑所包含的类型,根据《实施办法》第九条,是按实际用途划分为6类。具体含:住宅类历史遗留违法建筑;生产经营性历史遗留违法建筑(含工业类、仓储类历史遗留违法建筑);商业、办公类历史遗留违法建筑,是指实际用于商业批发与零售、商业性办公、服务(含餐饮、娱乐)、旅馆、商业性文教体卫等营利性用途的建筑物及生活配套设施;公共配套类历史遗留违法建筑,是指实际用于非商业性文教体卫、行政办公及社区服务等非营利性用途的建筑物及生活配套设施;具有多种用途的历史遗留违法建筑;用于其他用途的历史遗留违法建筑。

从《实施办法》可以看出,不同用途的历史遗留违法建筑,面临的处理方式不一样,相应的罚款和地价标准也不同。历史遗留违法建筑并未依法报建,没有合法设计图纸,按照实际用途分类是确定历史遗留违法建筑后续处理的基本前提。同时,判断其是否符合城市规划、质量安全、消防安全以及地质安全,均需要明确用途。此外,对生态控制线内的历史遗留违法建筑进行处理,也需要区分不同用途。

    (五)临时使用备案

  对于历史遗留违法建筑经普查记录后依法处理前,符合《实施办法》规定条件的,应当办理临时使用备案。临时使用期限为5年。未办理临时使用备案的历史遗留违法建筑,不得出租、进行经营性活动。

  (六)费用

  《实施办法》规定,历史遗留违法建筑当事人或者管理人未按照《决定》第四条规定的期限和普查工作要求向历史遗留违法建筑所在辖区街道办事处申报的,由街道办事处在建筑物所在社区、辖区主要公共场所以及市、区政府网站公告3个月。历史遗留违法建筑当事人或者管理人在公告期满仍不申报的,由街道办事处临时管理3个月后依法予以拆除或者没收,公告期内申报的按照《办法》有关规定处理。街道办事处临时管理时,应当通知在历史遗留违法建筑中居住、生产经营的有关单位、人员在合理的期限内自行迁出历史遗留违法建筑,有关单位、人员应当服从或者予以配合。

  有关单位、人员逾期不迁出的,由街道办事处提请所在区政府组织市场监管、公安、查违等部门、机构强制迁出有关单位、人员,无人认领、迁出的财产由街道办事处列明清单,发布招领公告后划定集中区域保管6个月。依法拆除的行政处罚决定书送达后,历史遗留违法建筑当事人或者管理人应当按照行政处罚决定书限定的期限自行拆除,并自行清理相关经济关系。历史遗留违法建筑当事人或者管理人未按照行政处罚决定书限定的期限自行拆除历史遗留违法建筑的,或者未腾空历史遗留违法建筑完成移交的,由区规划土地监察机构依法实施强制拆除或者没收,或者依法申请人民法院强制执行,强制拆除、强制腾空的费用由历史遗留违法建筑当事人承担。

  (七)补偿办法

  《办法》规定,历史遗留违法建筑依据《办法》处理确认后,当事人应当服从城市规划实施、城市更新、公共基础设施建设项目的需要,房屋征收、土地使用权收回时按照下列规定给予补偿:

  1、已按规定办理商品性质房地产证的,按照国家、省、市对商品性质房地产的补偿标准执行,并按照本实施办法有关规定限制产权调换。

  2、已按规定办理非商品性质房地产证的,建筑物给予重置价补偿,用地按原处理确认补缴的地价款扣减处理确认后已使用期限相应地价款给予补偿,如原处理确认时免缴地价的则不再给予用地补偿,不实行产权调换;

  3、符合处理确认条件但未办理房地产登记的,或者符合办理商品性质房地产证条件但未办理的,区别情形分别按《办法》有关规定处理,并扣减实际欠缴的罚款、地价以及办理房地产登记应当缴纳的相关税费。

  4、因城市规划实施、城市更新、公共基础设施建设项目需要实施房屋征收、土地使用权收回时,经普查记录的历史遗留违法建筑尚未依照本实施办法处理的,按照本市房屋征收补偿的有关规定进行补偿,但对已经申报、属于依法拆除或者没收情形的历史遗留违法建筑,具备下列条件之一的,对建筑物给予重置价补贴,对未征、转地或者未依法补偿的占地应当依法办理征、转地手续及补偿:

  (1)位于原农村非农建设用地红线内的;

  (2)位于原农村非农建设用地红线外,由原村民、原农村集体经济组织或者其继受单位在农村城市化之前所建的。

  5、《办法》还提出 ,应当区别情形对产权调换补偿方式进行限制:被搬迁人为非原村民、非原农村集体经济组织继受单位的,仅采用货币补偿方式进行补偿;被搬迁人为原村民、原农村集体经济组织继受单位的,按照本市房屋征收补偿有关规定实施产权调换。

  6、对原村民所建符合原村民非商品住宅政策、无超建或者无一户多栋情形的住宅类建筑,在实施相关改造、搬迁时,应当给予以下政策优惠:未达到原村民非商品住宅政策最高控制标准的,依法实施产权调换时,允许在补足建设成本的前提下按照最高控制标准进行产权调换;采用货币补偿的,按照市场评估价实施补偿,被搬迁改造建筑物建筑面积低于改造、搬迁相关决定发布年度本市人均居住建筑面积的,以本市人均居住建筑面积为基准计算货币补偿的建筑面积,不再结算差价。

三、意义和影响

从诞生之初,深圳便饱受违建之苦。在这个从无到有的城市,源源不断的外来人口带来巨大的住房需求,村民房子越长越高。自1982年深圳市政府以“一号文件”的形式叫停乱建和私建房屋以来,查违和反查违的猫鼠博弈从未间断。经历1992年、2004年两轮大规模城市化,深圳全部土地转为国有,成为全国第一个没有农村、也没有农民的城市。

2009521日,深圳市第四届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过的《决定》,提出市政府对违建全面普查,经普查记录的违建,区别其违法程度,分别采用确认产权、依法拆除或没收、临时使用等方式,分期分批处理。虽然迟到3年多,市政府终于审议通过《实施办法》。这对深圳的违建处理,无疑是迈出了重要一步。《实施办法》从20144月起实施,但试点区域仍未敲定。查违,不仅是一场艰难的战役,也是一个历史性难题。如何一方面完善政策细节、稳步推进解决历史遗留违法建筑问题,另一方面坚决制止新增违法建筑,将继续考验着深圳的智慧。


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